STWEG Steuererklärung: Was Sie abziehen können

Welche Kosten rund um Ihr Stockwerkeigentum sind steuerlich abzugsfähig - und welche nicht? Wir erklären die wichtigsten Abzüge und was die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet.

Überblick: STWEG und Steuern

Als Stockwerkeigentümer haben Sie verschiedene steuerlich relevante Positionen zu beachten: den Eigenmietwert, den Anteil am Erneuerungsfonds als Vermögenswert sowie abzugsfähige Unterhaltskosten. Die genauen Regelungen variieren je nach Kanton - massgebend ist stets Ihr kantonales Steuerrecht.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie für Ihre persönliche Situation Ihre kantonale Steuerbehörde oder einen Steuerberater.

Abzugsfähige Unterhaltskosten

Werterhaltende Unterhaltskosten können in der Regel vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dabei gilt die Unterscheidung:

• Werterhaltend (abzugsfähig): Reparaturen, laufender Unterhalt, Erneuerung von gemeinschaftlichen Anlagen wie Heizung, Dach oder Fassade
• Wertvermehrend (nicht abzugsfähig): Ausbauten, Erweiterungen oder Verbesserungen, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern

Eine Ausnahme gilt für energetische Sanierungen: Investitionen in Energieeffizienz - etwa eine neue Heizungsanlage oder Fassadendämmung - sind in der Regel auch dann abzugsfähig, wenn sie den Liegenschaftswert steigern. Die genauen Voraussetzungen sind kantonal geregelt.

Im Stockwerkeigentum werden die abzugsfähigen Betriebskosten nach Verteilschlüssel auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt. Typisch abzugsfähige Kategorien sind Hauswartung und Reinigung, Versicherungen und Garagenunterhalt. Nicht abzugsfähig sind in der Regel Heizkosten und Wasser/Abwasser, da diese als Lebenshaltungskosten gelten.

Die steuerliche Abzugsfähigkeit einzelner Kostenkategorien ist kantonal unterschiedlich geregelt. Massgebend ist die Praxis Ihrer Wohnsitzgemeinde.

Erneuerungsfonds und Steuern

Beim Erneuerungsfonds sind zwei steuerliche Aspekte relevant:

1. Vermögen

Ihr Anteil am Erneuerungsfonds ist als Vermögen zu deklarieren - und zwar an Ihrem Hauptsteuerdomizil, nicht am Ort der Liegenschaft. Den genauen Betrag entnehmen Sie dem Steuerausweis Ihrer Gemeinschaft.

2. Abzugsfähigkeit der Einlagen

Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sind in den meisten Kantonen abzugsfähig - aber nur unter einer wichtigen Bedingung: Die Mittel müssen nachweislich für Unterhalt, Reparatur oder Erneuerung von Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Regelmässige Einlagen, die bloss angespart werden, sind dagegen nicht abzugsfähig.

Ob und in welchem Umfang Erneuerungsfondseinlagen in Ihrem Kanton abzugsfähig sind, hängt von der kantonalen Steuerpraxis ab. Klären Sie dies mit Ihrer Steuerbehörde.

Was nicht abzugsfähig ist

Folgende Kosten sind in der Regel nicht steuerlich abzugsfähig:

• Wertvermehrende Investitionen (Ausbauten, Erweiterungen)
• Laufende Einlagen in den Erneuerungsfonds, solange diese nicht für konkrete Unterhaltsarbeiten verwendet wurden
• Heizkosten und Wasser/Abwasser (gelten als Lebenshaltungskosten)
• Verwaltungskosten der Gemeinschaft (kantonal unterschiedlich)

Eigenmietwert - was ändert sich?

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Bei einer Übergangsfrist von zwei Jahren kommt der Systemwechsel frühestens im Steuerjahr 2028 zum Tragen.

Was das konkret bedeutet:

• Bis und mit Steuerjahr 2027 gilt das bisherige System - Eigenmietwert als Einkommen, Unterhaltskosten als Abzug
• Ab frühestens 2028 entfällt der Eigenmietwert - damit fallen auch viele der bisherigen Unterhaltsabzüge weg
• Energetische Sanierungen sollen weiterhin abzugsfähig bleiben - die genaue gesetzliche Regelung ist noch in Ausarbeitung

Hinweis: Die konkreten gesetzlichen Ausführungsbestimmungen zum Systemwechsel sind zum Zeitpunkt der Publikation dieses Artikels noch nicht abschliessend festgelegt. Informieren Sie sich bei Ihrer Steuerbehörde über den aktuellen Stand.

Steuerausweis der Gemeinschaft

Für Ihre Steuererklärung benötigen Sie den jährlichen Steuerausweis Ihrer STWEG. Dieser enthält:

• Ihren Anteil am Erneuerungsfonds per 31. Dezember (als Vermögenswert zu deklarieren)
• Ihre abzugsfähigen Unterhaltskosten aufgeschlüsselt nach Kategorie (Hauswartung, Versicherungen, Garagenunterhalt etc.)
• Ihre Wertquote EF und Wertquote BK

Der Steuerausweis wird vom Verwalter - oder bei Selbstverwaltung vom Admin - jährlich nach dem Jahresabschluss erstellt und an alle Eigentümer zugestellt.