Immer mehr Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Schweiz stellen sich die gleiche Frage: Brauchen wir wirklich einen externen Treuhänder - oder können wir das selbst?
Die Antwort überrascht viele: Eine STWEG kann sich vollständig selbst verwalten. Das Schweizer Recht schreibt keine externe Verwaltung vor - die Gemeinschaft entscheidet selbst, wer die Verwaltung übernimmt.
Dieser Artikel erklärt, was Selbstverwaltung konkret bedeutet, welche Aufgaben anfallen und worauf Sie achten sollten.
Was sagt das Gesetz?
Die rechtliche Grundlage findet sich im Schweizerischen Zivilgesetzbuch. Gemäss Art. 712s ZGB ist die Gemeinschaft verpflichtet, eine Verwaltung zu bestellen - wer diese Rolle übernimmt, schreibt das Gesetz jedoch nicht vor. Ein Eigentümer aus der Gemeinschaft kann diese Aufgabe genauso übernehmen wie ein externer Verwalter.
Art. 712t ZGB regelt zusätzlich die Vertretung der Gemeinschaft nach aussen - gegenüber Behörden, Handwerkern oder Versicherungen. Auch diese Funktion kann ein Eigentümer übernehmen, sofern die Gemeinschaft ihn dazu ermächtigt hat.
Welche Aufgaben fallen an?
Finanzverwaltung
Der aufwendigste Bereich ist die Finanzverwaltung. Dazu gehören die jährliche Betriebskostenabrechnung, die Verwaltung des Erneuerungsfonds sowie die Erstellung von Steuerausweisen für alle Eigentümer. Letztere belegen den Anteil am Erneuerungsfonds als Vermögenswert und die abzugsfähigen Unterhaltskosten - beides notwendige Angaben für die persönliche Steuererklärung.
Dazu kommen die Planung und Überwachung der monatlichen oder vierteljährlichen Akonto-Zahlungen der Eigentümer.
Instandhaltung und Koordination
Die Verwaltung koordiniert Unterhalts- und Reparaturarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum - von der Schadensmeldung über die Beauftragung von Handwerkern bis zur Pflege eines Wartungskalenders für wiederkehrende Aufgaben.
Jahresversammlung
Mindestens einmal jährlich findet die ordentliche Versammlung statt. Die Verwaltung lädt fristgerecht ein, bereitet die Traktanden vor und protokolliert die Beschlüsse. Da Beschlüsse rechtlich bindend sind, ist eine sorgfältige Dokumentation wichtig.
Kommunikation und Dokumentation
Die Verwaltung stellt sicher, dass wichtige Dokumente wie Reglemente, Protokolle und Verträge für alle Eigentümer zugänglich und aktuell sind.
Eignis bildet all diese Bereiche digital ab - von der Betriebskostenabrechnung bis zur Jahresversammlung.
Demo ansehenWas kostet ein externer Verwalter?
Als grobe Orientierung: Für eine Gemeinschaft mit vier bis acht Einheiten sind Jahreskosten zwischen CHF 2'000 und CHF 5'000 üblich. Hinzu kommen häufig Zusatzkosten für Einzelleistungen wie Steuerausweise, ausserordentliche Versammlungen oder Handwerkerkorrespondenz.
Wer die Verwaltung selbst übernimmt, spart diese Kosten - vorausgesetzt, die Aufgaben werden strukturiert und zuverlässig erledigt.
Häufige Fehler bei der Selbstverwaltung
Unklare Zuständigkeiten: Eine klare Aufgabenteilung - idealerweise schriftlich festgehalten - beugt Missverständnissen vor.
Fehlende Dokumentation: Mündliche Absprachen sind bei Konflikten wertlos. Alle wichtigen Beschlüsse müssen protokolliert und für alle Eigentümer einsehbar sein.
Vernachlässigter Erneuerungsfonds: Als Faustregel empfehlen Fachleute, jährlich rund 0.3 bis 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts einzulegen - je nach Alter und Zustand der Liegenschaft.
Steuerausweise vergessen: Jeder Eigentümer benötigt jährlich einen Steuerausweis für die Steuererklärung. Eine rechtzeitige Erstellung gehört zu den Pflichten der Verwaltung.
Keine schriftliche Hausordnung: Eine fehlende oder veraltete Hausordnung ist eine häufige Quelle von Konflikten.
Viele dieser Fehler entstehen durch fehlende Struktur - nicht durch mangelnden Willen. Eignis gibt selbstverwaltenden STWEGs die nötige Struktur, ohne Vorkenntnisse vorauszusetzen.
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Selbstverwaltung ist für viele STWEGs eine realistische Option. Das Schweizer Recht lässt sie ausdrücklich zu, und die Aufgaben sind mit der richtigen Vorbereitung gut handhabbar. Entscheidend ist, dass die Gemeinschaft Verantwortlichkeiten klar regelt, Finanzen transparent führt und die gesetzlichen Pflichten konsequent erfüllt - insbesondere rund um Jahresversammlung und Jahresabrechnung.
Wer den Schritt zur Selbstverwaltung in Betracht zieht, findet in Eignis eine Plattform die speziell für diesen Zweck entwickelt wurde - transparent, einfach und ohne externe Abhängigkeiten.
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