Erneuerungsfonds STWEG: So viel sollten Sie einzahlen

Der Erneuerungsfonds ist das wichtigste Finanzinstrument einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Er entscheidet darüber, ob grosse Sanierungen ohne Streit und ohne Liquiditätsprobleme finanziert werden können - oder ob am Ende jeder Eigentümer kurzfristig nachzahlen muss.

Trotz seiner Bedeutung wird er in vielen Gemeinschaften unterschätzt, zu klein dotiert oder gar nicht eingerichtet. Dieser Artikel erklärt, wie er funktioniert, wie viel Sie einzahlen sollten und was bei einem Eigentümerwechsel gilt.

Was ist der Erneuerungsfonds?

Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Sondervermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Er dient dazu, grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft zu finanzieren - etwa die Erneuerung des Dachs, der Fassade, der Heizungsanlage oder des Lifts.

Das Geld im Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft als Ganzes und ist zweckgebunden. Es darf ausschliesslich für Erneuerungsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen verwendet werden.

Ist der Erneuerungsfonds gesetzlich vorgeschrieben?

Nein - das Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) schreibt keinen Erneuerungsfonds vor. Die Gemeinschaft kann jedoch per Reglement oder Beschluss an der Stockwerkeigentümerversammlung einen solchen einrichten. In der Praxis empfehlen Fachleute und der HEV Schweiz einen Erneuerungsfonds ausdrücklich, da ohne ausreichende Rücklagen kostspielige Sanierungen zu Konflikten und Liquiditätsproblemen führen können.

Hinweis: Die rechtliche Ausgestaltung des Erneuerungsfonds kann je nach Reglement und Kanton variieren. Für individuelle Rechtsfragen empfehlen wir die Beratung durch einen Fachmann oder den HEV Schweiz.

Wie viel sollte man einzahlen?

Als Faustregel empfiehlt die Branche, jährlich 0.3% bis 0.5% des Gebäudeversicherungswerts (GVW) in den Erneuerungsfonds einzuzahlen. Bei einem GVW von CHF 2'000'000 entspricht das CHF 6'000 bis CHF 10'000 pro Jahr - verteilt auf alle Eigentümer nach Wertquote.

Faktoren, die eine höhere Einlage rechtfertigen:

• Ältere Liegenschaft mit bald anstehenden Sanierungen
• Bekannte Mängel (Dach, Heizung, Fenster)
• Niedriger aktueller Fondsstand

Diese Richtwerte basieren auf gängigen Branchenempfehlungen und ersetzen keine professionelle Liegenschaftsbewertung.

Wertquoten als Verteilschlüssel

Die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds werden nach Wertquote auf die Eigentümer aufgeteilt. Die Wertquote drückt den prozentualen Anteil jedes Eigentümers am Gemeinschaftseigentum aus und ist im Grundbuch eingetragen.

Beispiel: Eigentümer A hat eine Wertquote von 40%, Eigentümer B von 35%, Eigentümer C von 25%. Bei einer Jahreseinlage von CHF 6'000 zahlt Eigentümer A CHF 2'400, B CHF 2'100, C CHF 1'500.

Eigentümerwechsel und der Erneuerungsfonds

Wird eine Stockwerkeinheit verkauft, verbleibt der Anteil am Erneuerungsfonds bei der Gemeinschaft - er gehört nicht dem verkaufenden Eigentümer persönlich. Ein allfälliger Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer erfolgt privat im Kaufvertrag.

Hinweis: Die konkrete Handhabung bei einem Eigentümerwechsel richtet sich nach dem Reglement der Gemeinschaft und dem Kaufvertrag. Wir empfehlen, dies vor dem Verkauf rechtlich zu klären.

Erneuerungsfonds selbst verwalten

Kleine STWEGs verwalten den Erneuerungsfonds häufig selbst. Wichtig dabei: transparente Buchführung, klare Trennung vom übrigen Gemeinschaftsvermögen und eine jährliche Abrechnung für alle Eigentümer.