Eigentumswohnung kaufen in der Schweiz: Was Sie vor dem Kauf prüfen müssen

Wer eine Eigentumswohnung in der Schweiz kauft, wird automatisch Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Damit übernehmen Sie nicht nur Ihre eigenen vier Wände, sondern auch Rechte und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft.

Dieser Artikel zeigt Ihnen, was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten - vom Reglement über die Protokolle bis zum Erneuerungsfonds.

Was Sie mit dem Kauf übernehmen

Wer eine Eigentumswohnung in der Schweiz kauft, erwirbt nicht nur die eigenen vier Wände - sondern wird automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Das bedeutet: Sie sind an das bestehende Reglement und alle bisherigen Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden - auch wenn diese vor Ihrem Kauf gefasst wurden.

Wurde an der letzten Versammlung beispielsweise eine Fassadensanierung beschlossen, müssen Sie sich als neuer Eigentümer anteilig an den Kosten beteiligen. Das ist gesetzlich so vorgesehen und kann nicht nachträglich angefochten werden.

Hinweis: Die genauen Rechte und Pflichten als Stockwerkeigentümer richten sich nach ZGB Art. 712a ff. sowie dem Reglement der jeweiligen Gemeinschaft. Bei konkreten Fragen empfehlen wir die Beratung durch den HEV Schweiz oder einen Fachanwalt.

Reglement und Hausordnung prüfen

Das Reglement ist die "Verfassung" der Gemeinschaft. Es regelt unter anderem:

• Kostenverteilung und Verteilschlüssel
• Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen (Garten, Parkplätze, Terrassen)
• Erlaubte und verbotene Nutzungen der eigenen Wohnung
• Regeln zur Tierhaltung, Vermietung und gewerblichen Nutzung
• Quoren für Abstimmungen und Beschlüsse

Wichtig: Bestimmte Nutzungen - etwa eine Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb - erfordern unter Umständen die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer und müssen im Reglement festgehalten sein. Prüfen Sie das Reglement vor dem Kauf sorgfältig.

Liegt kein Reglement vor, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des ZGB. Das ist zulässig, kann aber zu Auslegungsstreitigkeiten führen.

Protokolle der letzten Versammlungen lesen

Die Protokolle der letzten zwei bis drei Jahresversammlungen geben Ihnen ein klares Bild der Gemeinschaft:

• Welche Sanierungen wurden beschlossen oder sind geplant?
• Gibt es laufende Konflikte oder Rechtsstreitigkeiten?
• Wie ist die Zahlungsmoral der anderen Eigentümer?
• Wurden ausserordentliche Sonderbeiträge erhoben?
• Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten?

Sie haben als Kaufinteressent das Recht, diese Protokolle einzusehen - verlangen Sie diese aktiv beim Verkäufer oder der Verwaltung.

Hinweis: Der Anspruch auf Einsicht in Protokolle richtet sich nach dem konkreten Reglement und der Praxis der jeweiligen Gemeinschaft. Lassen Sie sich die relevanten Dokumente schriftlich übergeben.

Erneuerungsfonds prüfen

Der Erneuerungsfonds ist das wichtigste Finanzpolster der Gemeinschaft. Ein gut geäufneter Fonds schützt Sie vor unerwarteten Sonderbeiträgen - ein leerer Fonds bedeutet, dass anstehende Sanierungen direkt auf die Eigentümer umgelegt werden.

Was Sie prüfen sollten:

• Aktueller Fondsstand und Ihr Anteil daran (nach Wertquote)
• Jährliche Einlagen im Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert (empfohlen: 0.3 bis 0.5%)
• Geplante Sanierungen in den nächsten 5 bis 10 Jahren (Dach, Heizung, Fassade, Lift)
• Allfällige Sonderbeiträge die bereits beschlossen aber noch nicht eingezahlt sind

Faustregel: Ein Erneuerungsfonds unter 0.5% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr ist ein Warnsignal - besonders bei älteren Liegenschaften.

Wertquote verstehen

Die Wertquote bestimmt Ihren Anteil an allen gemeinschaftlichen Kosten und Lasten - Betriebskosten, Erneuerungsfonds, ausserordentliche Sanierungen. Sie ist im Grundbuch eingetragen und in der Regel unveränderlich.

Prüfen Sie vor dem Kauf:

• Wie hoch ist Ihre Wertquote im Verhältnis zu den anderen Einheiten?
• Entspricht die Wertquote der Grösse und Lage Ihrer Wohnung?
• Gibt es Einheiten mit Sondernutzungsrechten (Garten, Parkplatz), die von der Kostenverteilung ausgenommen sind?

Eine höhere Wertquote bedeutet höhere laufende Kosten - aber auch mehr Stimmgewicht an der Versammlung.

Checkliste vor dem Kauf

Dokumente einfordern

• Reglement und Hausordnung
• Protokolle der letzten 2 bis 3 Jahresversammlungen
• Aktuelle Jahresrechnung mit Kostenverteiler
• Erneuerungsfondsauszug mit aktuellem Saldo
• Budget des laufenden Jahres
• Grundbuchauszug mit Wertquote

Inhaltlich prüfen

• Geplante Sanierungen und beschlossene aber noch nicht umgesetzte Massnahmen
• Offene Streitigkeiten oder laufende Gerichtsverfahren
• Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer
• Nutzungseinschränkungen die Ihren Plänen widersprechen (Vermietung, Tierhaltung etc.)
• Höhe der monatlichen Akontozahlungen (EF und Betriebskosten)

Tipp: Lassen Sie sich alle relevanten Dokumente schriftlich übergeben und prüfen Sie diese im Zweifelsfall mit einem Fachmann oder dem HEV Schweiz.